Alongar prazo do financiamento pode quase triplicar dívida com imóvel
Parcelamento em 20, 25 ou 30 anos tem diferença pequena nas parcelas, mas o impacto sobre a dívida final pode chegar a quase R$ 200 mil
Publicado por Hugo Passarelli
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Crédito farto e juros menores tornaram a compra da casa própria mais fácil nos últimos cinco anos. A facilidade foi acompanhada por prazos maiores - hoje o período de financiamento de um imóvel, em média, é de 26 anos, contra 20 anos quando o Banco Central começou a medir esse indicador, em 2011. O alongamento dos prazos, às vezes excessivo, acaba colocando o comprador em uma promoção às avessas - a dívida com imóvel pode ser quase três vezes o valor financiado -, mas alguns cálculos simples ajudam a baratear esse custo.
A opção pelo maior prazo possível parece natural, já que a aquisição da casa própria geralmente é a maior dívida já realizada pela maioria das pessoas. Em contrapartida, os especialistas em finanças lembram que, quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros.
Com algumas simulações, é possível notar que o valor da parcela não varia tanto em 20, 25 ou 30 anos, mas o impacto final na dívida pode superar os R$ 200 mil.
A pedido do Estado, a consultoria imobiliária Cfin fez simulações para dois valores de imóveis: um de R$ 375 mil (entrada de R$ 75 mil e R$ 300 mil financiados) e outro de R$ 750 mil (entrada de R$ 150 mil e R$ 600 mil financiados), com os bancos Itaú, HSBC, Caixa, Banco do Brasil, Santander, Bradesco e Citibank. A tabela usada é a SAC, na qual os valores mensais são decrescentes.
A conclusão é que, nos casos analisados, a Caixa oferece as melhores condições, e o Santander, o crédito mais caro. Na Caixa, o imóvel de R$ 375 mil pode ter parcelas de R$ 3.467,13 (20 anos), R$ 3.217,9 (25 anos) e R$ 3.051,31 (30 anos). Isso significa que a parcela mensal fica R$ 249,97 mais barata de 20 para 25 anos, e apenas R$ 166,65 de 25 para 30 anos. No fim das contas, porém, a dívida cresce R$ 70.080,23 e R$ 71.22,70, respectivamente.
No Santander, com os mesmos critérios, a dívida com o imóvel pode ser o equivalente a quase três vezes o valor financiado. Em 30 anos, o total financiado chega a R$ 831 mil, contra R$ 300 mil iniciais.
"Como é uma aquisição de imóvel e uma dívida nova, o comprador não olha essa questão do todo (do financiamento) e pede sempre o maior prazo", afirma Andreza Reis, especialista em crédito imobiliário da consultoria Cfin.
Abater parte da dívida ao longo do financiamento também pode ser uma boa alternativa para quem deseja encurtar o prazo. "Se o comprador não tem condições de pagar o financiamento no curto prazo, deve procurar fazer amortizações para diminuir o impacto da incidência de juros", afirma Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa).
A compra do imóvel ainda esconde uma sopa de letrinhas de taxas e seguros obrigatórios, como o por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o de Danos Físicos (DFI).
É preciso também reservar cerca de 3,5% do valor do imóvel para pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além das despesas bancárias e cartorárias e uma taxa de administração mensal de R$ 25.
Outra sigla, o CET - ou Custo Efetivo Total - responde pelo custo total da dívida. Esse dado inclui o juro, as taxas e os seguros, e conta qual banco é mais vantajoso. Uma vez escolhido, ele vai engordar o financiamento ao longo das centenas de meses - daí importância de escolher o prazo mais adequado. "Só operações altas, de financiamento na casa dos R$ 2 milhões, conseguem alterar o CET", afirma Andreza.
Portanto, a orientação é pesquisar sem pressa ou preguiça. "A Caixa costuma ter uma taxa mais conveniente, mas há inúmeros casos em que o comprador é correntista de outro banco e em uma conversa com o gerente consegue cobrir os juros da instituição federal", diz Luz.
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